土地使用項目 | 面積（公頃） | 百分比（%） | ||
土地使用分區 | 住宅區 | 第一種住宅區 | 31.20 | 15.30 |
第二種住宅區 | 6.55 | 3.21 | ||
小計 | 37.75 | 18.51 | ||
商業區 | 2.14 | 1.05 | ||
旅館區 | 8.02 | 3.93 | ||
零星工業區 | 0.10 | 0.05 | ||
產業服務專用區 | 第一種產業服務專用區 | 22.40 | 10.98 | |
第二種產業服務專用區 | 34.09 | 16.72 | ||
小計 | 56.49 | 27.70 | ||
高鐵車站專用區 | 7.81 | 3.83 | ||
轉運專用區 | 6.50 | 3.19 | ||
電力事業專用區 | 0.96 | 0.47 | ||
水利專用區 | 3.99 | 1.96 | ||
小計 | 123.76 | 60.69 | ||
公共設施用地 | 公園用地兼供滯洪使用 | 10.60 | 5.20 | |
公園用地 | 1.41 | 0.69 | ||
兒童遊樂場用地 | 2.25 | 1.10 | ||
綠地用地 | 2.95 | 1.45 | ||
園道用地 | 16.97 | 8.32 | ||
廣場用地 | 0.68 | 0.33 | ||
廣場用地兼供停車場使用 | 7.53 | 3.69 | ||
高速鐵路用地 | 5.55 | 2.72 | ||
高速鐵路用地兼供公園使用 | 0.18 | 0.09 | ||
高速鐵路用地兼供園道使用 | 0.19 | 0.09 | ||
高速鐵路用地兼供道路使用 | 0.28 | 0.14 | ||
電路鐵塔用地 | 0.14 | 0.07 | ||
污水處理廠用地 | 1.44 | 0.71 | ||
道路用地 | 30.00 | 14.71 | ||
小計 | 80.17 | 39.31 | ||
合計 | 203.93 | 100.00 | ||
註：表內面積僅供參考，實際面積應以核定書圖實地分割測量面積為準。
土地使用分區管制要點
一、擬定高速鐵路彰化車站特定區計畫（細部計畫）（不含高鐵車站專用區）土地使用管制及都市設計管制要點
為促使本計畫區範圍內土地作合理及有效之利用，以塑造優質的產業與生活環境，特定本要點。
第一點：本要點依都市計畫法第22條及同法台灣省施行細則第35條規定訂定之。
第二點：本細部計畫依其使用性質劃設下列土地使用分區及公共設施用地：
(一)第一種住宅區。
(二)第二種住宅區。
(三)商業區。
(四)旅館區。
(五)零星工業區。
(六)第一種產業服務專用區。
(七)第二種產業服務專用區。
(八)轉運專用區。
(九)電力事業專用區。
(十)水利專用區。
(十一)公共設施用地包括：
1.公園用地兼供滯洪使用。
2.公園用地。
3.兒童遊樂場用地。
4.綠地用地。
5.園道用地。
6.廣場用地。
7.廣場用地兼供停車場使用。
8.高速鐵路用地。
9.高速鐵路用地兼供公園使用。
10.高速鐵路用地兼供園道使用。
11.高速鐵路用地兼供道路使用。
12.電路鐵塔用地。
13.污水處理廠用地。
14.道路用地。
第三點：本計畫區土地及建築物容許使用項目規定如下：
(一)第一種住宅區除限制工業使用外，其餘依都市計畫法台灣省施行細則住宅區相關規定管制。
(二)第二種住宅區其使用依都市計畫法台灣省施行細則住宅區相關規定管制。
(三)商業區其使用依都市計畫法台灣省施行細則商業區相關規定管制。
(四)零星工業區其使用依都市計畫法台灣省施行細則零星工業區相關規定管制。
(五)旅館區之容許使用項目包括：
1.觀光旅館業
2.旅館業
3.旅行業
4.旅遊諮詢服務業
5.餐飲業
6.其他供旅遊住宿使用及其附屬設施，經彰化縣政府審查核准之使用項目
(六)第一種產業服務專用區之容許使用項目包括：
1.農作物栽培業
2.生物技術服務業
3.自行車及其零件製造業
4.批發及零售業
5.住宿及餐飲業
6.資訊及通訊傳播業
7.金融及保險業
8.不動產業
9.專業、科學及技術服務業
10.支援服務業
11.公共行政及國防、強制性社會安全業
12.教育服務業
13.醫療保健及社會工作服務業
14.藝術、娛樂及休閒服務業
15.警察、消防與縣政相關機構
16.其他經彰化縣政府審查核准之使用項目
(七)第二種產業服務專用區之容許使用項目包括：
1.農作物栽培業
2.生物技術服務業
3.紡織業
4.成衣及服飾品製造業
5.管理顧問業
6.資訊軟體服務業
7.國際貿易業
8.批發及零售業
9.智慧財產權業
10.金融保險及不動產業
11.自行車及其零件製造業
12.醫療保健服務業
13.藝術、娛樂及休閒服務業
14.租賃業
15.會議及展覽設施
16.警察、消防與縣政相關機構
17.其他經彰化縣政府審查核准之使用項目
其中，供批發及零售業、國際貿易業、金融保險及不動產業、醫療保健服務業與藝術、娛樂及休閒服務業等，其使用樓地板面積合計不得超過該基地總樓地板面積（含申請獎勵部分）之50﹪。
(八)轉運專用區之容許使用項目包括：
1.運輸及倉儲業
2.儲配運輸物流業
3.電信業
4.租賃業
5.旅行業
6.個人及家庭用品維修業
7.批發及零售業
8.警察、消防與縣政相關機構
9.其他與大眾運輸轉運相關及其附屬設施，經彰化縣政府審查核准之使用項目
(九)電力事業專用區僅供作變電所及其附屬設施使用。
(十)水利專用區僅供溝渠、自行車道系統及其附屬設施使用。
第四點：本計畫區各項土地使用分區之建蔽率、容積率應符合下表規定：
土地使用分區 | 建蔽率(%) | 容積率(%) | 最小建築基地面積(M2) |
第一種住宅區 | 40 | 100 | 200 |
第二種住宅區 | 50 | 100 | - |
商業區 | 60 | 200 | 250 |
旅館區 | 60 | 150 | 250 |
零星工業區 | 70 | 210 | - |
第一種產業服務專用區 | 50 | 150 | 250 |
第二種產業服務專用區 | 50 | 150 | 250 |
轉運專用區 | 50 | 150 | 250 |
電力事業專用區 | 50 | 240 | - |
水利專用區 | 10 | 20 | - |
第五點：本計畫區各項公共設施用地之建蔽率、容積率不得大於下表規定：
公共設施用地 | 建蔽率(%) | 容積率(%) |
公園用地兼供滯洪使用 | 151 | 45 |
公園用地 | 15 | 45 |
兒童遊樂場用地 | 15 | 30 |
綠地用地2 | 15 | 30 |
園道用地 | 15 | 30 |
廣場用地兼供停車場使用 | 10 | 20 |
高速鐵路用地、高速鐵路用地兼供公園使用、高速鐵路用地兼供園道使用、高速鐵路用地兼供道路使用 | 不予規定 | 30 |
污水處理廠用地 | 50 | 100 |
註：1.用地面積在 5公頃 以下者，建蔽率不得超過15％；用地面積超過 5公頃 者，其超過部分之建蔽率不得超過12％。
2.為配合水利專用區兩側自行車道路網之形塑，提供必要之休閒遊憩設施，綠地用地（綠一至綠二十）得興建必要之相關休憩設施。
第六點：本計畫區容積獎勵規定如下：
(一)為鼓勵基地設置公益性設施，建築物提供部份樓地板面積供下列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之30%為限。
1.私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在100平方公尺以上，經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
2.建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經主管機關核准者。
(二)為鼓勵本計畫區加速開發建設，針對第一種住宅區、商業區、旅館區、第一種產業服務專用區、第二種產業服務專用區及轉運專用區土地整體合理開發利用，訂定整體開發及開發時程之獎勵措施，獎勵容積合計不得超出該使用分區基準容積之40％：
V=V0＋△V1＋△V2＋△V3，其中
V：獎勵後總容積
V0：該分區細部計畫之基準容積
△V1：依建築技術規則規定提供之獎勵容積
△V2：建築基地於區段徵收登記作業完成之日起算，於3年以內領得建造執照者得增加興建樓地板面積，但以不超過基地面積乘以基準容積率之30％為限。
△V3：為鼓勵大基地整體開發之誘因，申請開發基地在2,000平方公尺以上者，訂定不同開發規模之獎勵容積，得依下表規定給予獎勵容積，標準如下：
開發基地規模(M2) | 獎勵容積 |
2,000以上，未滿3,000 | 基準容積15% |
3,000以上，未滿4,000 | 基準容積20% |
4,000以上，非完整街廓者 | 基準容積30% |
完整街廓整體開發 | 基準容積40% |
(三)街角開放空間獎勵措施
1.為塑造本計畫區高鐵門戶之空間意象，商業區內臨二號道路之建築基地，其基地面積在1,000平方公尺以上，於街角設置任一邊最小寬度8公尺以上（不含騎樓或人行步道部分）無頂蓋廣場式開放空間，留設之最小面積為100平方公尺以上，未設置圍籬且供公眾使用者，得增加興建樓地板面積以不超過依本款留設之街角開放空間面積乘以基準容積之60％為限，所留設之街角開放空間得作為法定空地計算（指定位置詳圖5-6）。
2.為利於土地所有權人依前點規定申請留設開放空間獎勵，於圖5-6所指定之街角土地，其區段徵收最小分配面積以大於1,000平方公尺為原則。
(四)本計畫區劃設之產業服務專用區及轉運專用區得比照「建築技術規則建築設計施工編第十五章實施都市計畫區建築基地綜合設計」有關商業區之規定辦理。
(五)本計畫區建築物裝置太陽光電發電系統者，每峰瓩裝置設計容量得增加12平方公尺樓地板面積，但太陽光電發電系統裝置設計容量之零數不得納入獎勵容積計算。
第七點：計畫區內建築基地於開發施工中，若發現文化資產時應依下列規定辦理：
(一)若發現古物、遺址或文化遺跡等文化資產時，應依「文化資產保存法」之規定辦理。
(二)經發現文化資產依法採掘後，若採現地收存及展示者，並以露天收存及展示時，其收存及展示空間除得計入法定空地外，並得免依第十三點規定檢討綠化面積。
(三)經發現文化資產依法採掘後，若採現地收存及展示者，並以室內收存及展示時，其收存及展示空間之樓地板面積不予計算容積。
第八點：本計畫區內經指定應辦理都市設計審議之地區，應加強基地綠美化公共開放空間之設計，並經都市設計委員會審議通過後，始得依建管程序申請建築執照。應辦理都市設計審議之地區包括：
(一)面臨園道之建築基地。
(二)面臨高鐵車站專用區之建築基地。
(三)依其他規定應辦理設計審議者。
第九點：本計畫區之開發建築皆應納入建築技術規則建築設計施工編第17章綠建築專章規定之適用範圍。
第十點：本計畫區內各土地使用分區指定建築退縮規定如下：（詳如圖5-6所示）
(一)面臨一號道路之建築基地與公共設施用地應自道路境界線至少退縮10公尺建築，退縮建築部份均得計入法定空地，退縮建築後免再留設法定騎樓。
(二)面臨園道用地、計畫道路（含人行步道）與廣場用地之建築基地與公共設施用地應自道路境界線至少退縮5公尺建築，退縮建築部份均得計入法定空地，退縮建築後免再留設法定騎樓。
(三)前述退縮建築之空地應予植栽綠化，如有設置圍牆之必要者，圍牆應自道路境界線至少退縮3公尺建築；惟因基地情形特殊者，得提經都市設計審議委員會審議同意者，從其規定辦理。
第十一點：本計畫區停車空間之規定如下：
(一)住宅區建築物應附設停車空間，依其建築樓地板面積每150平方公尺之樓地板面積，需設置一輛停車位計算，其餘數部分超過75平方公尺需增設一輛停車位；且每戶至少設置一輛停車位。但停車空間以汽車坡道集中留設於地下室且停車數量在前開設置標準兩倍以內留設者，其樓地板面積得不計入容積計算。
(二)商業區建築物應附設停車空間，依其建築樓地板面積每100平方公尺，需設置1輛停車位，其餘數部分超過50平方公尺需增設1輛停車位。
(三)其餘依建築技術規則停車空間相關規定辦理。
第十二點：為確保地下水補注及增加透水性面積，各建築基地地下層開挖範圍應以各該基地之法定建蔽率加10%為其最大開挖範圍，惟如基地情況特殊經縣都市設計審議委員會審議通過者不在此限。
第十三點：本計畫區景觀及綠化之規定如下：
(一)建築基地內法定空地，應以集中留設為原則，且綠化面積不得小於其法定空地面積之50%。
(二)公園用地、兒童遊樂場用地、綠地用地與廣場用地兼供停車場使用應以整體規劃設計為原則，且除廣場用地兼供停車場使用綠化面積不得小於基地面積之30%外，其餘公共設施用地綠化面積不得小於基地面積之60%。
(三)為提昇都市環境品質及增加綠化空間，園道用地應綠化部分以延續、連貫為原則，綠化面積不得小於園道總面積的30%，且其兩側應各設置寬度達3公尺以上之人行步道及自行車道並種植喬木，以塑造連續、綠美化之帶狀開放空間。
(四)水利專用區與其兩側綠地用地為園道系統之一部分，其溝渠及道路部分應予以保留，該帶狀開放空間未來開發時溝渠兩側應留設寬度達3公尺以上之人行步道及自行車道。另外，為配合水利專用區兩側自行車道路網之形塑，綠一至綠二十得興建必要之相關休閒遊憩設施。
(五)公園用地兼供滯洪使用、公園用地、兒童遊樂場用地、綠地用地、廣場用地兼供停車場使用及園道用地等公共設施用地內所留設之人行步道及廣場，應以植草磚或透水材質之地磚鋪設。
(六)公園用地兼供滯洪使用、公園用地、兒童遊樂場用地、綠地用地及園道用地等公共設施用地內應結合溝渠、排水道等開放空間整體規劃，且所留設之溝渠應以維持明渠形式為原則。
(七)污水處理廠用地於面臨計畫道路部份，應自道路境界線起留設5公尺隔離綠帶，其留設部分得計入法定空地。
第十四點：本計畫區住宅區建築物之頂層及屋頂突出物應設置斜屋頂，以形成本區住宅區之意象特質，其斜屋頂之設置依下列規定：
(一)斜屋頂之投影面積應大於其建築面積之50﹪，投影面積不含斜式女兒牆之投影面積。
(二)建築物設置斜屋頂之斜面坡度底高比不得大於三比一。
(三)斜屋頂之屋面排水，不得直接流放到地面。
第十五點：為符合社會公平正義原則，第二種住宅區內之土地除原屬非都市土地之甲種建築用地與乙種建築用地外，其餘土地未來於辦理開發時，應依據「彰化縣都市計畫區土地變更回饋審議原則」有關其他使用分區變更為住宅區之相關規定辦理。
第十六點：為促進第二種住宅區之整體更新及再發展，訂定以下獎勵措施：
(一)第二種住宅區內建築基地符合下列條件之一者，得擬具開發計畫申請整體開發及獎勵：
1.為現有道路或分區界線圍繞之完整街廓，且將毗鄰之現有巷道、計畫道路或綠地納入規劃，經縣都市設計委員會審查同意者。
2.基地臨接寬度6公尺以上之計畫道路，其連續臨接長度在20公尺以上或達週界總長度1/6以上，且面積達1,000平方公尺以上者。
(二)為審查依前款規定申請之開發建築案件，另訂「第二種住宅區開發管理要點」，如附錄二。
(三)政府或經主管機關核准之民間團體於第二種住宅區內興辦之都市更新計畫得依相關法令規定辦理，不受本點之限制。
但為因應特殊情形，有關基地規模及開發方式（捐地或捐代金），如經彰化縣都市計畫委員會審查同意者，得不受前項第一款及「第二種住宅區開發管理要點」規定之限制。
第十七點：廣場用地得供行人通行使用，且為便於面臨廣場用地之建築基地留設之法定停車空間有效利用及貨物裝卸使用，得酌設車道。
第十八點：高速鐵路用地、高速鐵路用地兼供公園使用、高速鐵路用地兼供園道使用與高速鐵路用地兼供道路使用等供作高鐵路線及其他相關設施使用，其於高速鐵路結構下方在不妨礙高速鐵路功能下，得視實際需要供道路使用。
第十九點：人行步道用地得兼供作建築物停車空間之車道出入通行使用。
第二十點：本要點規定各使用分區容許使用項目之適用及管制爭議事項得提請本縣都市計畫委員會審議。
第二十一點：本要點未規定事項，適用其他法令規定。
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